უძრავი ქონება საბერძნეთში: ფასები სხვადასხვა ტემპით იზრდება

საბერძნეთის უძრავი ქონების ბაზარი იქცევა ორ სიჩქარიან ბაზარზე, უცხოური კაპიტალის შემოდინება რჩება ძლიერი და ზრდის ფასების ზრდას.

შუალედური ანგარიშის მიხედვით საბერძნეთის ბანკი (BoG) მონეტარული პოლიტიკის შესახებ, მომავალი პერიოდის მოლოდინები რჩება ფრთხილად პოზიტიური, საერთაშორისო მოვლენებისა და მაღალი ინფლაციის, მზარდი საპროცენტო განაკვეთებისა და გაურკვევლობის გარემოს გავლენის ქვეშ, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს ევროპასა და მთლიანად გლობალურ ეკონომიკაზე. ამავდროულად, პანდემიის პერიოდის შემდეგ დაწყებული მოთხოვნის ცვლა დღემდე გრძელდება, საკუთრების გარკვეული კატეგორიები და ადგილები იზიდავს არაპროპორციულად მაღალ საინვესტიციო ინტერესს, რაც აძლიერებს შერეული სიჩქარის ბაზრის იმიჯს.

რამდენადაც საზღვარგარეთ მოთხოვნა რჩება ძლიერი და ხარისხიანი ქონების მიწოდება შეზღუდულია, მოსალოდნელია, რომ ფასები გააგრძელებს ზრდის ტენდენციას ბაზრის მაღალ დონეზე, რაც შეამცირებს მეორად საბაზრო ფასებს. თუმცა, მოსალოდნელია, რომ ფასების ზრდის ტემპი უფრო ზომიერი გახდება, რადგან არსებული ვითარება არ აძლევს ინვესტორებს საშუალებას, დაკმაყოფილდნენ ბაზრის პირობების საშუალოვადიანი ევოლუციით.

სახლები და ბინები
უფრო კონკრეტულად, მიხედვით საბერძნეთის ბანკისაბერძნეთის უძრავი ქონების ბაზარმა მიიპყრო ინვესტორების მნიშვნელოვანი ინტერესი, მიუხედავად საერთაშორისო გარემოში განვითარებული უარყოფითი მოვლენებისა და გაურკვევლობისა, რომელიც წარმოიშვა ბოლო ორი წლის განმავლობაში გაზრდილი გეოპოლიტიკური არასტაბილურობის გამო. უძრავი ქონების ფასებმა განაგრძო ზრდის ტენდენცია, რადგან გაზრდილი მოთხოვნა საზღვარგარეთიდან და შიდა ქვეყნებიდან ხარისხიან საკუთრებაზე არ არის დაფარული ამჟამინდელი შეზღუდული მიწოდებით და ინარჩუნებს ზრდის მაღალ ტემპს, თუმცა უფრო რბილია წინა კვარტალებთან შედარებით.

თუმცა, შიდა ბაზართან დაკავშირებული წამყვანი ინდიკატორები, ისევე როგორც ფასების განვითარება ევროპულ და საერთაშორისო დონეზე, პოტენციურად მიუთითებს ფასების კორექციის მოახლოებაზე, განსაკუთრებით დაბალი მოთხოვნილების მქონე ქონების დანიშნულებასთან, მახასიათებლებთან და მდებარეობასთან დაკავშირებით. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ბინების ფასების ზრდის მაღალი ტემპები გაგრძელდა 2023 წლის მე-3 კვარტალამდე, მიუხედავად იმისა, რომ ბოლო ორ კვარტალში დაფიქსირდა ცალკეული ფასების ინდექსების შენელება. შეგროვებული შეფასებების საფუძველზე საბერძნეთის ბანკინ2023 წლის პირველი ცხრა თვე ბინის ფასები (ნომინალური თვალსაზრისით) გაიზარდა 13.9%-ით წელთან შედარებით 2022 წლის შესაბამის პერიოდში 11,2%-იანი ზრდით.

ადგილობრივ დონეზე, სახლების ფასები ავლენს ჰეტეროგენურობას მათ ცვლილებებში, დიდი ზრდა შეინიშნება ძირითადად მაღალი საინვესტიციო ინტერესის სფეროებში, ხოლო სხვა სფეროებში ცვლილებები ნაკლებად მნიშვნელოვანია. ბინების ფასების ზრდა ქვეყნის მასშტაბით 2023 წლის პირველ ცხრა თვეში დიდწილად გამოწვეული იყო ფასების ზრდის მაღალი ტემპებით ქვეყნის უმეტეს ქალაქებში.

უფრო კონკრეტულად, ზრდის ყველაზე მაღალი ტემპები დაფიქსირდა სალონიკში (16.5%), ათენში (14.5%) და სხვა დიდ ქალაქებში (14.1%), ხოლო ქვეყნის სხვა რეგიონებში ზრდა უფრო რბილი იყო (11.1%). ამავე პერიოდში ძველი ბინების (5 წელზე უფროსი ასაკის) ბინებზე ფასები გაიზარდა საშუალოდ 14,4%-ით წელიწადში, ახალი ბინების 13,1%-თან შედარებით.

საბინაო ბაზარი, მიუხედავად არსებული გაურკვევლობისა, ინარჩუნებს თავის დინამიკას და ხასიათდება მაღალი, ძირითადად ინვესტიციებით, მოთხოვნით და დაბალი მიწოდებით. პოზიტიური განვითარება ტურიზმისა და მოკლევადიანი გაქირავებაში, ახალგაზრდებისთვის საბინაო სუბსიდირებული პროგრამები და გაზრდილი ინვესტიციების ინტერესი უცხოეთიდან უძრავი ქონების შესაძენად, მათ შორის Golden Visa პროგრამის ჩათვლით, განაგრძობს ბაზრის დინამიკის გაძლიერებას, რაც აისახება სხვა შესაბამის ინდიკატორებში.

უფრო კონკრეტულად, 2023 წლის რვა თვის განმავლობაში, აქტივობა საბინაო მშენებლობის სექტორში (მონაც ELSTAT) დაფიქსირდა ცვლილებების პოზიტიური წლიური ტემპები, როგორც ახალი საცხოვრებელი მშენებლობის ნებართვების რაოდენობასა და ღირებულებაში ქვეყნის დონეზე (22.5% და 14.5% შესაბამისად), რაც მნიშვნელოვნად აღემატება გასული წლის შესაბამისი პერიოდის უმნიშვნელო კლებას (- 1.3% და -4.1). %). საცხოვრებელ საკუთრებაში ინვესტიციები (სეზონურად კორექტირებული ELSTAT-ის მონაცემები, მუდმივი ფასებით) ქვეყნის მასშტაბით მნიშვნელოვნად ძლიერდება წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 40.2%-ით 2023 წლის პირველ ცხრა თვეში (2022 წლის შესაბამის პერიოდში 12.1%-თან შედარებით), თუმცა ჯერ კიდევ ძალიან მაღალია. დაბალი დონე მშპ-ს პროცენტულად (2.0%). ამავდროულად, პოზიტიური ბიზნეს მოლოდინები საცხოვრებელი სახლების მშენებლობასთან დაკავშირებით (IOBE მონაცემები) კიდევ უფრო გაძლიერდა 2023 წლის პირველ ცხრა თვეში, რაც 13.3%-ით გაიზარდა წელიწადში.

საცხოვრებელი უძრავი ქონებით გაზრდილი ინტერესის მიუხედავად, საბანკო დაფინანსება დაბალია, 2023 წლის ათი თვის განმავლობაში ახალი იპოთეკური სესხების მთლიანმა წლიურმა კლებამ 4.9%-ით დაიკლო. დაბოლოს, 2023 წლის პირველ ცხრა თვეში, ახალი სახლების მშენებლობის მთლიანი ღირებულებები (ELSTAT მონაცემები) ყოველწლიურად გაგრძელდა 6,7%-ით ზრდით, ნაწილობრივ, რაც ხელს უწყობს სახლის ფასების გაძლიერებას.

ოფისები და მაღაზიები
კომერციული უძრავი ქონების სექტორში, შეგროვებული მონაცემების საფუძველზე საბერძნეთის ბანკი2023 წლის პირველ ნახევარში საოფისე ფასები წინა წელთან შედარებით 6.6%-ით გაიზარდა, ხოლო საცალო ფართების ფასები 6.9%-ით გაიზარდა. ათენში, საოფისე ფასების ზრდის შესაბამისი ტემპი უფრო მაღალი იყო (7,2%), ხოლო დანარჩენ საბერძნეთში ასევე მნიშვნელოვანი ზრდა (7,3%), შედარებითი ფასების სტაგნაციის ხანგრძლივი პერიოდის შემდეგ. სალონიკში, ზედიზედ ორი ექვსთვიანი მაღალი ზრდის შემდეგ, ფასებმა წინა წელთან შედარებით მცირე კორექტირება დაფიქსირდა (-0,5%).

რაც შეეხება ძვირადღირებულ საცალო ობიექტებს, 2023 წლის პირველ ნახევარში მნიშვნელოვანი დადებითი წლიური მაჩვენებლები დაფიქსირდა ათენის (8.4%) და თესალონიკის (9.8%) ფასების ინდექსებში, ხოლო დანარჩენი საბერძნეთის შესაბამისი მაჩვენებელი 3.7% იყო. დაბოლოს, მთელი ქვეყნის მასშტაბით, როგორც ოფისების ლიზინგი, ასევე მაღაზიების ლიზინგმა წლიური ზრდა დაფიქსირდა 5.6%-ით იმავე პერიოდში.

2023 წლის რვა თვეში კომერციული უძრავი ქონების სამშენებლო აქტივობამ (ELSTAT-ის მონაცემები) მთლიანობაში ცვლილების დადებითი მაჩვენებელი დაფიქსირდა, ცალკეულ კატეგორიებში კი შერეული სურათი აჩვენა. უფრო კონკრეტულად, ახალი ოფისების მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა გაიზარდა (75.2%), ხოლო შესაბამისი ჯამური მოცულობა (კუბურ მეტრებში) 2022 წლის შესაბამის რვა თვესთან შედარებით 15.9%-ით შემცირდა.

ახალი სასტუმროს მშენებლობის ნებართვები 15.6%-ით დაეცა, მოცულობა კი 8.0%-ით. საბოლოოდ, საცალო სამშენებლო აქტივობა განსაკუთრებით ძლიერი იყო მოცულობით (226.9%), მაგრამ ზომიერად პოზიტიური იყო ახალ ნებართვებში (7.8%). სამშენებლო საქმიანობის შერეული სურათი, სავარაუდოდ, გამოწვეულია ჭარბი მოთხოვნის პირობებით ეკონომიკურ გარემოში, რომელიც განსაკუთრებით არ არის ხელსაყრელი ახალი პროექტების დასაწყებად. ეს ასევე განპირობებულია ახალი მშენებლობის ნებართვების მცირე რაოდენობით კატეგორიების მიხედვით აბსოლუტური მაჩვენებლებით, რაც იწვევს დიდ პროცენტულ რყევებს, როდესაც სინამდვილეში რყევები მცირეა.

AEEAP
საბერძნეთის ბანკის მიერ შეგროვებულ მონაცემებზე და კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის შედეგებზე დაყრდნობით, 2023 წლის პირველ ნახევარში სახსრების უმეტესი ნაწილი უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანიები (AEEAP) და სხვა საინვესტიციო პორტფელი, ისევე როგორც უძრავი ქონების დეველოპერული კომპანიები, მიზნად ისახავდა მაღალი ხარისხის საოფისე ფართების შეძენას ან/და განვითარებას, უპირატესად თანამედროვე ბიოკლიმატური მახასიათებლებით.

სასტუმროებმა, კომერციულმა საწყობებმა და სპეციალური დანიშნულების საინვესტიციო საცხოვრებლებმა ასევე მოიზიდა მნიშვნელოვანი კაპიტალი. მაღალი დონის ოფისების მინიმალური სარგებელი დედაქალაქის ცენტრის ყველაზე კომერციულ რაიონებში მერყეობდა 5.5-დან 6.6%-მდე, დაახლოებით წინა ექვსი თვის ანალოგიურად, ხოლო მინიმალური სარგებელი მაღალი კლასის მაღაზიებისთვის ცენტრალური ყველაზე კომერციულ რაიონებში. ათენი მერყეობდა 5.3-დან 6.0%-მდე.

Source link