ქონების ყიდვა: ქირის ნაცვლად ყიდვის ყველაზე ცუდი დრო

უძრავი ქონების ბაზარზე წვდომა მათთვის, ვისაც სურს გახდეს პირველი სახლის მფლობელი, ე.ი. ვინც მას პირველად ყიდულობს, უფრო რთული გახდა, ვიდრე ოდესმე. თუმცა, მჭიდრო საბინაო ბაზარი ასევე არ არის იდეალური ქონების მფლობელებისთვის.

ბინის ყიდვის ღირებულება ქირავნობის ღირებულებასთან შედარებით ყველაზე მაღალ დონეზეა მინიმუმ 1996 წლიდან. CBRE-ის ანალიზის მიხედვით, ახალ იპოთეკაზე საშუალო თვიური გადასახადი 52%-ით აღემატება ბინის საშუალო ქირას. ბოლოს ეს მაჩვენებელი არაადეკვატური ჩანდა 2008 წელს საბინაო ბაზრის კოლაფსამდე. მაგრამ მაშინაც კი, 2006 წლის მეორე კვარტალში, მან მიაღწია 33%-ს, აღნიშნავს Wall Street Journal.

თეორიულად, ყიდვისა და გაქირავების ღირებულება დაახლოებით იგივე უნდა იყოს, ამბობს მეტ ვენსი, CBRE-ის მრავალოჯახური კვლევის ხელმძღვანელი. მიუხედავად იმისა, რომ მემამულეები სარგებლობენ სახლის ფასების გაზრდით, ისინი ასევე უფრო მეტ ფულს დებენ საკუთარ სახლებში, ვიდრე გამქირავებლები ისეთი მიზნებისთვის, როგორიცაა რემონტი და რემონტი.

რა შეიცვალა

Wall Street Journal-ის თანახმად, 1996 წლიდან 2003 წლის შუა პერიოდამდე.საშუალო შესყიდვისა და გაქირავების ხარჯები დაახლოებით იგივე იყო, მაგრამ გლობალური ფინანსური კრიზისის შემდეგ დაბალი საპროცენტო განაკვეთები და საცხოვრებლის ჭარბი მიწოდება იმას ნიშნავდა, რომ 2010 წ. ყიდვა გაქირავებაზე საშუალოდ 12%-ით იაფი გახდა. დღევანდელი უძრავი ქონების მაღალი ღირებულება ასახავს ვალის მზარდ ღირებულებას: 30-წლიან იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები 8%-მდეა, ხოლო დაბლოკვის შემდეგ სახლის მაღალმა ფასებმა გაზარდა სახლის საკუთრების ღირებულება.

ვინმე ამჟამად აიღოს 30 წლიანი იპოთეკა 430,000 აშშ დოლარის ღირებულების სახლზე 10% წინასწარი გადახდით, გადაიხდის დაახლოებით 3,200 აშშ დოლარს თვეში, რაც 60%-ით მეტია, ვიდრე ერთი და იგივე სახლის შეძენა სამ წელიწადში. იმავე პერიოდში ქირა 22%-ით გაიზარდა, თუმცა ეს ზრდა ჯერ კიდევ ზომიერად უფრო სწრაფია, ვიდრე მთლიანი ინფლაცია შეერთებულ შტატებში.

“ჩრდილოვანი მოთხოვნა”

სახლების ფასების ზრდა ართულებს გამქირავებელებს 10%-იანი დეპოზიტის შეგროვებას, რომ აღარაფერი ვთქვათ იპოთეკის მზარდი ღირებულების გაძლებაზე. „ბევრი ჩრდილოვანი მოთხოვნაა საცხოვრებლებზე: ბევრი პირველად სახლის მყიდველი ელოდება გარედან ანგარიშსწორების სისტემის დაწყებას“, განუცხადა Wall Street Journal-ს პირველი ამერიკული ფინანსური კორპორაციის მთავარი ეკონომისტის მოადგილემ ოდეტა კუშიმ.

ფასების კოლაფსი აღადგენს საბაზრო წონასწორობას, მაგრამ ეს ნაკლებად სავარაუდოა, თუ არ იქნება სერიოზული რეცესია. მათ, ვინც იყიდა სახლი დაბალი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდში, უზრუნველყოფდა იაფ დაფინანსებას: აშშ-ში გაცემული იპოთეკის დაახლოებით 80%-ს აქვს საპროცენტო განაკვეთი 5%-ზე დაბალი. ეს სტიმულს აძლევს სახლის მფლობელებს, დარჩნენ გასაყიდი სახლების მიწოდების შეზღუდვით.

ქაღალდზე, ეს მფლობელები შეიძლება ჩანდეს, რომ სარგებლობენ არსებული მდგომარეობით, მაგრამ ისინი ასევე განიცდიან ხარჯებს. მათ არ შეუძლიათ ადვილად გადაადგილება და რეკორდული ფასების გამო სახლის ფასების კლება შეიძლება არ ღირდეს იპოთეკის მაღალი განაკვეთების გათვალისწინებით.

შეზღუდული მიწოდება გაქირავების ბაზარზე
ბევრი დამქირავებლისთვის საცხოვრებელი არ არის ხელმისაწვდომი მემამულეებს ჩვეულებრივ შეუძლიათ გაზარდონ ქირა. თუმცა, გასაქირავებელი საცხოვრებლის მიწოდება არც თუ ისე მჭიდროა და ახლად აშენებული ბინების სიჭარბე ინარჩუნებს ქირის შემცირებას. გამქირავებელთა მოთხოვნა ასევე უფრო სუსტია, ვიდრე პანდემიის დროს, რადგან ადამიანთა უმეტესობამ, ვინც აპირებს გადაადგილებას, ეს უკვე გააკეთა ბოლო ორი წლის განმავლობაში.

ამერიკული იპოთეკური საფინანსო კომპანია Fannie Mae-ის შეფასებით, შეერთებულ შტატებში მრავალბინიანი საცხოვრებლის ვაკანსიების მაჩვენებელი 2024 წელს მიაღწევს 6,25%-ს, რაც გადააჭარბებს 15-წლიან საშუალო მაჩვენებელს 5,8%.

ეს დააზარალებს ინსტიტუციონალურ ინვესტორებს, რომლებმაც ბოლო წლებში მილიარდობით დოლარი შეიტანეს აშშ-ში გაქირავებულ უძრავ ქონებაში. ბინების გაქირავების აქციები ასევე არასაკმარისია. მას შემდეგ, რაც სახლის შესყიდვის პრემიები დაბრუნდა 2021 წლის დასაწყისში, AvalonBay Communities-ისა და Equity Residential-ის აქციები დაეცა შესაბამისად 6%-ით და 18%-ით, ხოლო S&P 500 8%-ით გაიზარდა.

აშშ-ის პრობლემურ საბინაო ბაზარზე, თუნდაც ის, რომელიც სპეციალურად მესაკუთრე-ოკუპანტებისთვის უნდა იყოს შემუშავებული, შესაძლოა, მხოლოდ უწყვეტი გამქირავებლები იღებენ იმას, რაც სურთ, ასკვნის Wall Street Journal.

Source link