ათიათასობით ქონების მფლობელი მთელი ქვეყნის მასშტაბით აღმოჩნდა „სტუპორში“ უძრავი ქონების ელექტრონული იდენტიფიკაციის შემოღების გამო, რომელიც ახლა აუცილებლად უნდა ახლდეს ყველა გარიგებას: ყიდვა-გაყიდვა, მემკვიდრეობა, ჰორიზონტალური საკუთრების შეცვლა და უზუფრუქტზე უარის თქმაც კი. .
სულ მცირე 35000 ქონებრივი საქმე განიხილება
საბერძნეთის ნოტარიუსთა ასოციაციის ცნობით, ამჟამად სულ მცირე 35000 უძრავი ქონების გადაცემის საქმეები, მემკვიდრეობა ან სხვა მიზეზების გამო, რომელთა დასრულება შეუძლებელია.
”ჩვენ ვივარაუდებთ, რომ ჩვენი 3,500 ოფისიდან თითოეულმა ქვეყნის მასშტაბით უნდა განიხილოს 5-დან 15-მდე ასეთი საქმეები, რომლებიც ხშირად თვეების განმავლობაში არ წყდება.”– ამბობს საბერძნეთის ნოტარიუსთა კავშირის პრეზიდენტი გეორგიოს რუსკასი. რა თქმა უნდა, უძრავი ქონების გაყიდვასა და მშობლის უფლების გადაცემასთან დაკავშირებული სხვა მრავალი ათასი საქმე ჩაიშალა მათი სირთულის გამო. სინამდვილეში, პრობლემა, როგორც ჩანს, იზრდება, რაც უფრო და უფრო მეტი შემთხვევა ხდება ხელმისაწვდომი.
შესაბამისი კანონის თანახმად, რომელიც 2022 წლის აპრილიდან ამოქმედდა, უძრავი ქონების გაყიდვის ან მშობლის მიწოდების ყოველ ოპერაციას და, ზოგადად, უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეცვლას, უნდა ახლდეს შენობის იდენტიფიკაციის გაცემა. ბარათი. ეს არის ციფრული ფაილი, რომელიც შეიცავს ყველა ინდივიდუალურ ელემენტს და დოკუმენტს, რომელიც აღწერს ქონებას, როგორიცაა მშენებლობის ნებართვა, სტრუქტურული დაუცველობის მოწმობა, საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი, იატაკის გეგმები, გრაფიკული ქაღალდი და კანონებთან კავშირის შესახებ ნებისმიერი განცხადება, რომელიც აჩერებს ჯარიმების დაწესებას არასანქცირებულ პირებზე. შენობები. ამ მონაცემების სისწორის დადასტურება უნდა დადასტურდეს კომპეტენტური ინჟინრის მიერ ქონების არსებულ მდგომარეობასთან შედარებით.
როგორც გაირკვა, ამ ღონისძიების ინსტიტუციონალიზაციამ ბერძნული სახელმწიფოს თითქმის დასაწყისიდანვე ამოიტანა ზედაპირზე შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ყველა პათოლოგია, რაც სრულად ადასტურებს ხალხურ გამონათქვამს: „არც ერთი უძრავი ქონება არ არსებობს. საბერძნეთში ეს არ არის თვითნებური ან უკანონო“. უმრავლეს შემთხვევაში უძრავი ქონების ობიექტების აღრიცხვაში არის შეუსაბამობები და შეცდომები, დაწყებული უმნიშვნელოდან, მაგალითად, 1-2 კვ.მ. ჰორიზონტალური საკუთრების ან იატაკის გეგმის დადგენასა და ქონების ამჟამინდელ მდგომარეობას შორის, მთელი ტერიტორიების თვითნებობამდე, რომლებიც განსხვავებულად არის განსაზღვრული ხელშეკრულებებში და ჰორიზონტალური საკუთრების დადგენისას, ვიდრე სინამდვილეში.
შეფასებულია, რომ სულ მცირე 35000 ქონებრივი საქმეა განხილული, გადაცემის, მშობლების უზრუნველყოფის თუ სხვა მიზეზების გამო, მათი დახურვის საშუალება არ არსებობს.
ბ-ნი რუსკასის თქმით, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ქონებას არ აქვს თვითნებური სტატუსი, შენობის მოწმობის გაცემას დაახლოებით ორი თვე სჭირდება.
“Პირველი ნაბიჯი არის საგეგმო ნებართვის მისაღებად განაცხადის წარდგენა შესაბამის დაგეგმარ ორგანოში. ამას ჩვეულებრივ მინიმუმ ორი თვე სჭირდება. თუ რაიმე პრობლემა არ წარმოიქმნება, მაშინ, მაგალითად, ხდება მშობლის უფლების გაყიდვა ან მინიჭება“, – აღნიშნავს რუსკასი, მაგრამ თუ შეცდომები წარმოიქმნება, მაგალითად, ზედაპირების აღრიცხვისას, მაშინ ნამდვილი გოლგოთა იწყება მფლობელისთვის, რომელიც გრძელდება ერთ წლამდე. და არის ისეთი შემთხვევებიც, როცა გამოსავალი ვერ მოიძებნება და საკუთრება სრულიად უსარგებლო ხდება, რადგან მესაკუთრე ვერ გადასცემს.
მართლაც, ხშირ შემთხვევაში მესაკუთრეებმა, ხშირად მემკვიდრეებმა, არ იციან თავიანთ საკუთრებაში არსებული პრობლემების არსებობის შესახებ. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული შემთხვევა ეხება დაგეგმარების ორგანოს მიერ დამტკიცებულ გეგმებსა და დეველოპერების მიერ ნოტარიუსში წარდგენილ გეგმებს შორის შეუსაბამობას, რის საფუძველზეც შედგენილია სართულისთვის ჰორიზონტალური საკუთრების დადგენის აქტი. განსაზღვრის ეს აქტი გამოიყენებოდა ბინების გაყიდვისას, რის შედეგადაც ძალზე ხშირია შეუსაბამობა ფაქტობრივ ფართობებსა და მშენებლობის ნებართვაში მითითებულებს შორის. ეს პრობლემა თითქმის უნივერსალურია 1950-იანი, 1960-იანი და 1970-იანი წლების გათვალისწინებით აშენებულ მრავალბინიან კორპუსებში, ე.ი. 50-70 წლის წინ.
თუ ფართობის შეუსაბამობა ასევე გავლენას ახდენს იმავე სართულზე საცხოვრებელი კორპუსის ან მეზობელი ბინების მთლიანი ფართობის ნაწილზე, მაშინ ჰორიზონტალური უძრავი ქონების ერთეულების შემადგენლობის შეცვლა ასევე მოითხოვს სხვა მესაკუთრეთა თანხმობას, რაც იწვევს ძალიან დიდ ხარჯებს. და კიდევ უფრო მეტი დრო. მაგალითად, ხშირ შემთხვევაში მეზობელი ქონების მესაკუთრეები გარდაიცვალნენ ან მუდმივად იმყოფებოდნენ საზღვარგარეთ, ხოლო სხვა მესაკუთრეები უარს ამბობენ ასეთ პროცესში მონაწილეობაზე, რაც შეუძლებელს ხდის შენობის პასპორტის გაცემას და მესაკუთრეს არ შეუძლია სარგებლობა. მისი ქონება.
როგორც გესმით, ეს პრობლემა ფართოდ არის გავრცელებული და აისახება კიდეც უძრავი ქონების ბაზრის ნორმალურ ფუნქციონირებაზე, განსაკუთრებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვაზე, ვინაიდან ათასობით ბინას უსარგებლო აყენებს. ეს ამოიღებს ძვირფას უძრავ ქონებას მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსიდან იმ დროს, როდესაც გასაყიდი საცხოვრებლის დიდი დეფიციტია. ანუ გასაყიდი ფასები მუდმივად გაბერილია და ბინის ყიდვით დაინტერესებულები ჩიხში აღმოჩნდებიან, ქირის სახით ალტერნატივის გარეშეც კი, რომლის ფასებიც მკვეთრად გაიზარდა ბოლო წლებში.
რა თქმა უნდა, სანამ ასეთი პრობლემები არსებობს, მთავრობის განცხადებები „უძრავი ქონებით ტრანზაქციების დასრულებაზე 2-3 დღეში“ სპეციალური ციფრული პლატფორმების შექმნით ცუდ ხუმრობას ჰგავს.
გაზები, მწვადი და განადგურებული ნებართვები
ათიათასობით შემთხვევამ, როდესაც შენობების იდენტურობის გამო ქონების გადაცემა შეუძლებელია, რა თქმა უნდა, შესაბამისი ორგანოების ჩარევა გამოიწვია. პომიდა (უძრავი ქონების მესაკუთრეთა პანელინიკურმა ფედერაციამ) საბერძნეთის ნოტარიუსთა ასოციაციასთან თანამშრომლობით მოამზადა წინადადება რიგი საქმეების საკანონმდებლო რეგულირების მიზნით, რათა ხელი შეუწყოს ტრანზაქციებს, რომლებიც უფრო ადვილად გადაჭრით.
მაგალითად, იმ შემთხვევებში, როდესაც კვადრატული მეტრის ვარიაციები ძალიან მცირეა, მოქნილობა უნდა იყოს დაშვებული. ამავდროულად, როგორც POMIDA ხაზს უსვამს თავის ბოლო საჯარო გამოსვლაში, ის სთავაზობს კომპეტენტურ გარემოს დაცვისა და ენერგეტიკის სამინისტროს მიიღოს დებულება, რომლის თანახმად, „ბინა კორპუსში ჰორიზონტალური ქონების თითოეულ თანამფლობელს შეუძლია ცალმხრივად შეასწოროს ზუსტი ფაქტობრივი ფართობი და მისი ქონების დანგრევა ნოტარიულად დამოწმებით, რაიმე მიზეზით შეიძლება წარმოიშვას შეუსაბამობა, ბინის კორპუსზე ჰორიზონტალური საკუთრების დადგენის აქტის ცალმხრივი შეცვლით, რა თქმა უნდა, ნაკვეთის გარბენზე და სხვა პროპორციებზე, უფლებებსა და მოვალეობებზე ზემოქმედების გარეშე. თანამფლობელები“. ასევე შემოთავაზებულია, რომ დამოუკიდებელი ქონების თითოეულ მფლობელს შეუძლია ცალმხრივად შეასწოროს თავისი ქონების ზუსტი ფაქტობრივი ფართობი და ფორმა ცალმხრივად შესწორებით, რომლითაც მან შეიძინა იგი.
ბ-ნი რუსკასის თქმით, ასევე აუცილებელია ქონების შემდგომი გაფართოების შესაძლებლობა, თუ ისინი არ არიან მუდმივი ხასიათის და, რა თქმა უნდა, იმ პირობით, რომ ისინი არ იმოქმედებენ შენობის ან სხვა მეზობელ ზოგად ტერიტორიებზე. თვისებები. „გვაქვს შემთხვევები, როცა გაზები, ტილოები და ჩაშენებული მწვადებიც კი თვითნებურად არის დაშვებული“, – ამბობს ის, რომ ასეთი ქმედებები შეიძლება აღმოიფხვრას, რათა სანოტარო მოქმედება უფრო სწრაფად დასრულდეს და მოქალაქეებს დისკომფორტი არ შეექმნათ.
POMIDA-მ და ნოტარიუსებმა შეიმუშავეს წინადადება ტრანზაქციების გასაადვილებლად რამდენიმე „მარტივი“ შემთხვევის კანონიერების შესახებ.
რა თქმა უნდა, ეს სიტუაცია დიდ ზეწოლას ახდენს ინჟინრებზეც, რომლებსაც უწევთ ჩიხების გადაჭრა, რომლებიც წარმოიქმნება, ხშირად მფლობელების ზეწოლის ქვეშ, რომლებიც რისკავს ასობით ათასი ევროს დაკარგვას გარიგების გაუქმების გამო. იმედგაცრუება კიდევ უფრო დიდია იმ შემთხვევებში, როდესაც მფლობელი არ იღებს რაიმე პასუხისმგებლობას, მაგალითად, თუ შენობის დაგეგმვის ნებართვის ფაილი დაიკარგა ან განადგურდა ადგილობრივი დაგეგმარების ორგანოს დაუდევრობის გამო.
TEI-ის პრეზიდენტის ჯორჯ სტასინოსის თქმით, მალე დაიწყება ქალაქგეგმარებითი დეპარტამენტის ჩანაწერების გაციფრულების პროცესი, პროექტი, რომელიც სავარაუდოდ, დღეიდან დაახლოებით ორ წელიწადში დასრულდება. რა თქმა უნდა, ამ შემთხვევაშიც არ არის გამოსავალი შესაბამისი დოკუმენტების დაკარგვის ან განადგურების შესახებ, რადგან ისინი უბრალოდ არ არსებობენ ციფრულ ფორმატში.
როგორც ინჟინრებმა აღნიშნეს, ასეთ შემთხვევებში სავალდებულო უნდა იყოს (მაგალითად, ცირკულარული ან მინისტრის გადაწყვეტილების სახით) ურბანული დაგეგმარების კომპეტენტური ორგანოსგან საქმის დაკარგვის მოწმობის მიღება. ეს დებულება არსებობს კანონში, მაგრამ ბევრი დეპარტამენტი არ იყენებს მას პრაქტიკაში, რაც იწვევს პრობლემების ზრდას.
კორინთიაში უძრავი ქონების გაყიდვა, გაქირავება, იურიდიული რეგისტრაცია და მხარდაჭერა კომპანიისგან “საბერძნეთი მთავარი ინვესტიცია“.
More Stories
რამდენი სამუშაოა საჭირო ათენში ბინის შესაძენად?
სუპერმარკეტები და ფასების ზრდა
სახელმწიფო საბჭომ საბერძნეთის კუნძულებზე მიკროავტობუსების ექსპლუატაციის უფლება მისცა